중소기업 취업청년 전월세보증금대출 완벽한 후기 2편. 이해

안녕하세요, 산들이입니다.

중소기업 취업청년 전월세 보증금 대출 완벽 후기 2탄으로 돌아왔습니다.

중기대출(중소기업 취업청년 전월세 보증금 대출)을 받기로 1편에서 확실히 결정했다면!

그렇다면 이젠 내가 받을 대출에 대해 정확히 알아봐야죠!

'중소기업취업청년 전월세보증금대출' 알아보기

- 정의: 중소기업에 취업한 청년들에게 저리로 전월세보증금 대출 상품

- 대출대상: 

1) 부부합산 연소득 5천 만원 이하(외벌이 3천5백만원 이하), 순자산가액2.80억원 이하 무주택 세대주(예비세대주 포함)

2) 중소·중견기업 재직자 또는 중소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업 지원을 받은 자

** 근로소득자의 경우 1개월 이상 재직하여 온전한 한 달치 이상의 소득이 존재하여야 함.

** 즉, 1달 이상 재직했다면 중기대출 신청 가능!

** 우리 회사가 '중소기업이 맞는지?!' 확인해보기 (사업자등록증 법인 번호 필요)

3) 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하 청년 (병역의무를 이행한 경우 복무기간에 비례하여 자격기간 연장)

- 대출금리: 연 1.2%

- 대출한도: 최대 1억원 이내

** 대출한도는 최대 1억원까지입니다. 연봉의 3배~3.5배 정도 나온다고 합니다.

- 대출 기간: 최초 2년(4회 연장 가능, 최장 10년 이용 가능)

- 대출 대상주택: 임차 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택(85㎡ 이하 주거용 오피스텔 포함)

임차 전용면적 85㎡ 이하 주택이라고 하길래 크기가 감이 전혀 안 와서 '무조건 넓은 곳에 살아야지! 그럼 80㎡ 정도로 알아볼까?' 했었는데.. 80㎡~85㎡정도면 그냥 아파트였습니다. ㅋㅋ 아래 사진 첨부했습니다.

** 25평 주택 사진

[사진 출처: http://model101.gogohouse.com/size.asp?size=59&type=A]

- 대출담보: ‘중기대출 80%짜리, 100%짜리’ 할 때 그! 그거입니다.

두 종류가 있습니다.

1) 임차보증금의 80% 보증 - HF(한국주택금융공사): 일반전세자금보증서 담보

2) 임차보증금의 100% 보증 - HUG(주택도시보증공사): 전세금안심대출보증서 담보

'100% 보증 대출은 받기 힘들다'는 이야기를 들었는데, 왜??

100% 담보 대출 이해를 위한 정보

“HUG의 100% 보증은 대출 보증뿐만 아니라 임차보증금을 지키는 전세보증금 반환 보증이 패키지로 묶여 있는 안심 보증이다. 이 때문에 100%까지 담보 대출이 가능한 대신 임대인에 대한 채권 양도 통지가 필요하다.” 

“임대인은 전세금 반환 보증이 필요하다 보니 반환 의무가 부담스러울 수 있다.”

– 이민섭 HUG 기금지원처 수요자대출팀장 –

** ‘채권 양도’란?

1) 채권의 동일성을 유지하면서 채권자와 채무자 간의 채권양도계약에 의해 채무자가 제3자로부터 받을 채권을 채권자가 직접 받을 채권으로 바꾸는 것.

2) 돈을 빌려준 사람과 돈을 빌린 사람 간의 채권양도계약에 의해 돈을 빌린 사람이 제3자(집 주인)으로부터 받을 채권을 돈을 빌려준 사람이 직접 받는 채권으로 바꾸는 것.

** ‘질권 설정’이 필요한 100% 보증

1) 질권 설정이란? 

채무자 또는 채무자의 보증인(물상보증인)이 채무의 변제를 보장하기 위하여 자신의 물건(단, 부동산 제외)이나 권리(단, 임차원과 같이 부동산을 사용 및 수익할 권리 제외)를 제공하고, 채권자가 이를 담보로 잡는 것.

예) 전당포에서 돈을 빌려줄 때 담보 물건을 보관하는 행위

“B씨는 A씨에게 140만원짜리 노트북을 1년 동안 대여하고 유학을 떠났다.”

생활비가 부족한 A씨는 전당포에 간다.

“(B가 빌려준) 140만원짜리 노트북을 맡길 테니 110만원 빌려주세요.”

질권 설정: 노트북을 전당포에 맡긴 것

질권자: 전당포

전당포는 목적물(노트북)을 받아서 채권 변제가 있을 때까지(돈을 갚을 때까지) 유치할 수 있으며, 그에 따라서 채무자(돈을 빌려간 사람)나 물상 보증인에게 심리적 압박을 가하여 간접적으로 그 변제(“돈 갚으라고!”)를 강제한다.

2) 질권 설정에 '임대인의 동의'가 필요한 이유?

질권 설정의 경우, 임차인이 임대인에 대한 임대차 보증금 반환 채권을 은행에게 담보로 제공하는 조건으로 대출을 받으려고 한 것이다. 임차인(집에 들어오려는 사람)과 은행(대출을 내어주는 사람)의 일에 제 3자인 임대인의 동의를 요구하는 이유는 무엇일까?

예) 이는 노트북을 맡기고 돈을 빌려 간 A씨와 돈을 빌려준 전당포의 거래이다. 그런데! 여기에 제 3자인 노트북 주인(유학을 떠난 B씨)가 소환된 이유는 무엇일까? 노트북 주인 B씨에게 전당포 주인이 “A씨가 돈 빌려간다고 노트북 맡기러 전당포에 왔는데, 얘한테 돈 빌려줘도 됨?”을 물어보는 이유는 무엇일까?

이유1. 대출금 회수 곤란 상황 대비

질권 설정 사실을 미리 임대인에게 알리고 협조를 약속 받지 않았을 경우,그 사실을 모르는 임대인은 임대차 종료 시 해당 보증금을 임차인에게 지급할 것이고, 만약 임차인이 대출을 다 갚지도 않은 상태에서 보증금을 수령하여 야반도주하고 하게 된다면 대출금 회수가 곤란해지기 때문

예) A가 전당포에서 돈을 받고 튈 경우 대비

A가 전당포에서 110만원을 받고 튀면 전당포는 어디서 돈을 받나? 

전당포는 노트북 주인이 (따로!) 있으므로 노트북을 팔아서 돈을 받을 수 없다. 결국, 전당포는 빌려준 돈을 받을 수 없는 상황이 될 수 있기에 이를 방지하기 위해.

이유2. 법률상의 구비요건

임대차보증금 반환채권은 그 권리자가 임차인으로 특정된 지명채권이다. 질권 설정의 목적물(즉, 담보물)이 지명채권인 경우에는 질권 설정자(임차인)가 제3채무자(임대인)에게 질권 설정 사실을 통지하거나 제3채무자(임대인)가 이를 승낙해야 질권 설정의 법적 효력이 발생하므로 임대인의 동의를 요구하는 것이다.

예) “A씨가 돈 빌려간다고 노트북 맡기러 전당포에 왔는데, 얘한테 돈 빌려줘도 됨?”물어보면 

노트북을 대여한 B씨는 ‘A가 돈을 빌리려고 전당포에 내 노트북을 맡겼구나’를 알게 되고, 

이는 혹시 나중에 A가 도망갔을 때 내 노트북을 전당포에 빼앗길 수 있다는 점을 인지하고 있음을 알리는 것. 그리고 법적 효력이 발생한다. 

법은 “너 알고 있었잖아!”라고 할 수 있는 이유를 만들어 주는 것.

100% 가 별로 없는 이유? 100% 보증 대출 가능한 집을 찾기 힘든 이유?

자, 위의 '채권 양도'와 '질권 설정' 내용을 보시고!

다시 '이민섭 HUG 기금지원처 수요자대출팀장'님의 이야기를 봅시다.

“HUG의 100% 보증은 대출 보증뿐만 아니라 임차보증금을 지키는 전세보증금 반환 보증이 패키지로 묶여 있는 안심 보증이다. 이 때문에 100%까지 담보 대출이 가능한 대신 임대인에 대한 채권 양도 통지가 필요하다.” 

“임대인은 전세금 반환 보증이 필요하다 보니 반환 의무가 부담스러울 수 있다.”

임대인(집주인)의 부담이 큰(임대인이 해야 할 일이 많은) 100% 매물은 구하기가 어렵습니다. 100% 보증 대출 가능한 집이 있긴 했지만 20년 이상 된 원룸이나 동네버스 없이 골목을 15분 이상 걸어 들어가야 하는 원룸이었습니다. 

이때문에 80% 를 많이 구하십니다. 저도 80% 보증 대출을 받았습니다.

처음에 은행에 상담받으러 갔을 때, “80%, 100% 중 어떤 거 하실 거예요?”라고 물어보시길래 100%하고 싶다니까 “집 구하기 힘드시겠네요~”하시더라구요. 부동산에서도 똑같은 반응이었습니다. 집을 보러 돌아다녀 보니..ㅜㅠ 은행과 부동산에서 그렇게 이야기한 이유를 절실히 알게 되었습니다. 

다시금 말씀드리지만 100% 보증 대출 가능한 방이 없진 않습니다. 있습니다. 

결론

- 중소기업취업청년 전월세보증금대출이란, 

중소기업에 취직한 청년에게 

다른 대출 금리 2.후반대~ 4.8% 할 때 

연 1.2%의 아~주 혜자한 금리로 

전월세 보증금을 최대 1억 원까지 대출해주는 상품을 말합니다. 

- 100% 보증 대출 가능한 집을 구하기 어려운 이유는 임대인이 부담을 느낄 수 있기 때문입니다.

(채권양도, 질권설정 > 전월세 보증금은 은행과 나와의 돈거래인데, 임대인을 끼워서 책임 전가 부담)

다음 편은 '3편. [부동산 탐방] 어떤 집으로 이사할 것인가?'입니다.

중기대출을 받고, 80%, 100% 중 어떤 보증 대출을 받기로 결정하셨다면! 이제 이사할 집을 알아봐야 합니다.

바로 가봅시다! :D

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